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发表于 2016-8-16 16:59:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
  原标题:上海3·25楼市新政满月调查:新盘成交量腰斩房价仍坚挺
  宝山区顾北房产中介一条街,几乎看不到购房者记者劳佳迪摄
  上海楼市“3·25新政”转眼已满月,春节后一度喧嚣沸腾的房价话题渐渐进入“冰河期”。
  五一小长假,带着“上海房价究竟跌了没”的问题,记者走访多地深入调查发现,“3·25新政”颁布后,就新推楼盘而言,不论是4万/平米以下的低端住宅,4万~8万/平米的中端住宅,还是8万/平米以上的豪宅,前来看房的客户均锐减,持币观望成为主流态度,但价格仍然坚挺。
  新楼盘成交量下跌一半以上,看房客也锐减
  记者通过内部渠道查看某咨询公司地产数据系统发现,上海“3·25新政”颁布前后的新盘成交量跌幅惊人。其中,单价不足4万/平米的公寓项目,3月28日—4月3日与3月21日—3月27日相比,呈现断崖式下跌:限购前4周周均成交达到32.75万平米;限购后仅有15.25万平米,下跌幅度53.44%。
  单价4万~8万/平米的中端项目更是惨烈,限购前4周周均成交8.8万平米,限购后只有3万平米,下跌幅度达到了66%;类似情况还出现在8万/平米以上的豪宅项目上,受限购政策及项目推盘策略改变的影响,限购前4周周均成交2.2万平米,限购后仅0.73万平米,下跌幅度深达67%。换言之,这种成交“腰斩”的情况几乎覆盖了沪上不同价格梯队的新楼盘。
  不仅成交量跌去一半以上,多个新盘的售楼处甚至出现了“乏人问津”的冷落景象。
  “目前大部分客户认为后期房价会持平或者略微下跌,所以春节后那种‘抢房’的情况不复存在,刚需购房者开始出现挑挑拣拣的心态,我碰到过一部分已经订购的客户甚至因为新政而退房观望,但这种情况还不算多见。”一位匿名的开发商售楼处负责人对《中国经济周刊》记者坦言。
  据记者了解,外环外公寓项目多数针对刚需市场,而在“3·25新政”以后前去咨询的客户中,不满足“连续社保缴足5年”条件的客户占到了三成左右,成为成交量最大的“杀手”。
  除了刚需项目外,“”结构顶端的豪宅市场也在“3·25新政”之后门庭冷落。其中,位于“新静安”板块的中粮天悦壹号来人量减少70%、大宁金茂府来人量下降40%,位于杨浦的翡丽甲第来人量下降50%。据悉,这主要受到新政将二套房首付从四成提至七成的直接冲击,数据显示,在市区高端公寓的业主中,二套房比例占到了50%~60%。
  相对受冲击较小的还是“鱼肚”部分,单价4万~8万/平米的中端楼盘中,莱蒙中央公寓来人量下降30%,万科翡翠公园来人量减少20%,紫竹半岛来人量减少40%,尚海郦景来人量减少30%,新政执行后相对平稳。
  新政后房价仍坚挺,万科一楼盘还涨了2000多元/平米
  不过,成交量“腰斩”似乎并没有撼动开发商力撑房价的决心。位于中环的万科翡翠公园属于房价的第二梯队,在新政颁布后的第二天开盘,客户经理苏丽告诉《中国经济周刊》记者,不仅楼盘不会降价,从开盘初至今单价已经涨了2000多元,“之前开盘的时候是6.4万/平米,现在售价6.6万/平米,我从2010年开始做房地产,经过了两次房地产调控,但我们这个板块的房价已经从2008年的2万多涨到了现在的6万多。”
  据苏丽介绍,目前新推的楼盘已经所剩无几。“我们整个项目是30万平米的体量,分六期来开发,一到四期已经售完,现在卖的是五期,一种是125平米的,一种是150平米的,6、7、8号楼是125平米的,只有大概一楼还剩4套房子,15、18号楼的房子是150平米的,大概还有20套房子,其他就没房子了,我们是3月26日开盘,125平米的总共有140多套房子,当天的去化率就在80%左右。”
  “我们是故意到新政第二天才开盘的,因为之前认筹的客户太多,开出来140多套房子,认筹差不多接近300个人,新政后很多被了,没有买房,所以我们也没有成为‘日光盘’。”苏丽告诉《中国经济周刊》记者。在125平米的样板房里,记者所待的一个多小时内,有五六位前来看房的意向购房者。
  受限购影响最明显的外环外新盘中,记者注意到,开盘价格也依然比较坚挺。以奉贤金汇的天和前滩时代为例,开盘当天原计划推出216套,后减少了72套,当天成交套数是110套,成交率80%,之前报价2.1万/平米,实际成交均价是2.04万/平米。
  同属天和旗下的天上海原计划推出376套,后减少为288套,实际成交260套,成交率达到90%,之前报价1.9万/平米,实际成交均价1.84万/平米。在观察人士眼中,开发商心态比较平静,小幅调价后平稳出货,并且倾向后续立即加推。
  值得一提的是,即使是成交惨淡的中高端住宅项目也并没有因此降价出售。位于闵行吴泾的紫竹半岛开盘推出60套,当天成交仅20套,之前报价4万~4.2万元/平米,实际成交均价也达到了4.1万元/平米。据上述咨询公司系统数据显示,单价4万以下公寓市场均价保持在2.2-2.4万/平米,单价4万~8万住宅项目均价5万~5.5万/平米,单价8万以上豪宅均价维持在高位10万~10.5万/平米,与“3·25新政”前相比变化还不明显。
  五一小长假前的最后一个交易日,宝山交易中心人潮涌动记者劳佳迪摄
  房产交易中心仍排长队,大多数是新政前买房
  与售楼处的门可罗雀形成鲜明对比的是房产交易中心,它正在努力消化着“3·25新政”颁布前的火爆交易。4月29日,也就是五一小长假前的最后一个工作日,记者来到宝山区房地产交易中心。春节过后,它曾经因为一张排队到主干道上堵塞交通的照片而走红网。
  9点半刚过,交易中心五楼的缴税大厅就已经人潮涌动,大厅四周的盆景被人群挤得变了形。“我们特地赶在五一前来办手续,因为五一以后要营改增,虽然对我们没有什么实际影响,但是刚刚经历过‘3·25新政’,怕政策还有什么风吹草动,还是早点办比较。”在记者采访过程中,像王先生夫妇这样的心态非常多见。一个半月前,他们以3万/平米的价格卖掉了自己位于宝山罗店的“普通住宅”,用以置换同板块的“非普通住宅”,如今只剩下买房手续中的最后一步:过户。
  在被问及担不担心在新政前夕高位买房时,王先生表现得心情愉悦,“新政以后我们的非普通住宅就要七成首付,反而买不起了,况且现在交易中心一天内可以办完缴税、过户两件事,我们上次来办审税手续时,从一楼电梯那里就开始排队,光上电梯就等了一个小时,现在效率肯定高了。”
  而在四楼的信息查询窗口,排起的队伍也已经随着墙角一延伸,构成了一个尾部翘起的大写“L”形。据记者观察,随着时间推移,人数还在不断增长。在领号区及交易中心预检大厅门前排起的长队一眼望不到尽头,记者从队首走到队尾,花费了半分钟的时间。
  下午3点半,记者又来到闵行区房地产交易中心,这里在春节后也曾因为6点就开始排队而登版。记者在现场看到,前来办理过户手续的用户基本将二楼的座位坐满,人潮比新政以前有所退潮。下午刚4点,交易中心一层,办理审税的人群只能将区域内的空位填充一半。多位中介业务员告诉记者,当天的任务已经完成。而最近二手房交易中,价格基本不变,观望态度明显加强成为中介共识。
  鸿如中介吴先生告诉记者,这批前来办理手续的购房者基本都是“3·25新政”前交易的客户,整个流程覆盖的周期恰好赶上五一。(记者劳佳迪钱威丞对此文亦有贡献)
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